1、城市的可进入性

目标消费市场的消费需求很清晰，经营的产品、服务已经形成标准化，运营体系成熟的商业企业，其良好运营所需要的目标消费市场达到相应的规模，这样的城市视为具备可进入性的城市。

城市的可进入性问题对于在中国商业市场有长期经验的商家来说，感受一定是深刻的，我相信不少企业的成功也是建立在不少失败的教训上的，当然不少企业依然处在不断的失败中，有些企业已意识到问题的存在，但不少企业似乎至今还没有意识到问题的存在或者问题的严重性。

比如，家乐福及时对冠军生鲜超市进行调整，很显然冠军生鲜超市出现的问题就属于典型的城市的可进入性问题。有的读者会提出疑问，难道连家乐福都没有足够专业的水平判断冠军生鲜超市的市场可进入性问题吗﹖我的答案是：超市大卖场、生鲜超市或生活超市、便利店都进行相似种类商品的经营，所以其开店选址有极大的相关性。虽然经营规模依次在大幅度缩小，从品牌成熟度来看，也依次呈现走低的趋势，但从行业竞争的角度看，他们的市场角色分别是“鲨鱼”、“鱼”和“虾米”。既然如此，鲨鱼去的地方鱼得躲开；鱼去的地方，虾米也得躲开；但鲨鱼去的地方，虾米倒不一定得躲开。这样的生态循环关系，也表现在超市大卖场、生鲜超市或生活超市、便利店的生存关系上。如果一个城市中首先是超市大卖场选址，那么规模２０００～４０００平方米的生活超市自然会选择超市大卖场的边缘地带，但中国商业市场的开放政策决定了绝大多数中国城市首先是本土２０００～４０００平方米的生活超市开店选址，随后国际超市大卖场商家才能进入开店。这样的开店顺序意味着不在乎生活超市开店选址的超市大卖场一旦在生活超市的商圈范围开店，生活超市经营亏损，甚至倒闭将成为必然。显然，在中国特殊的商业开放政策环境下，众多城市都在演绎这样的故事。所以规模越小的生活超市未来必然面对超市大卖场的挤压而产生生存问题。换言之，伴随超市大卖场的陆续进入，中国不少的生活超市的市场可进入性值得谨慎关注。生活超市企业普遍认为目前的亏损原因在于企业内部的经营管理问题，我认为更重要的原因在于超市业态主力的大卖场、生鲜或生活超市、便利店的开店选址顺序存在政策偏差，这导致了生鲜或生活超市的市场可进入性问题。在超市大卖场大规模进入且未形成稳定的市场格局的城市，生鲜或生活超市普遍不适合进入。

2、商圈消费水平

商圈消费水平，指商家在确定可进入的城市选择有自身产品、服务消费能力的消费者集中的商圈作为备选商圈。目标消费者聚集在什么区域，未来开店选址就需要针对这些区域。

消费者聚集在什么区域，根据不同的业态，有不同形式的表现，或者是目标消费者居住的聚集，或者是目标消费者游逛、消费认同的区域。比如超市所针对的目标消费者的聚集体现在居住的聚集，所以也才有３公里商圈的概念，３公里商圈的消费者的消费水平成为关注点；但百货所针对的目标消费者的聚集体现在游逛、消费行为的聚集，大家更多是消费习惯下的商圈聚集，所以开百货店就不能以开超市的方式考虑商圈。

在商圈消费水平的确定上，最大的问题往往发生在商家身上，经常面对庞大的消费市场，而忘了自己的品牌定位，以及品牌定位下相对明确的目标消费者的消费水平。似乎哪个市场大，就动态调整自己的经营档次等，这种情况似乎很普遍，不少商家经营的失败就归因于忍受不了市场的诱惑，不调整产品和服务，只调整目标消费市场。这种消费水平选择的动态性，给企业品牌化运作带来极大的难度。

3、商圈消费结构

任何商家在开店选址之前必须结合自身经营的复杂性考虑商圈消费的结构，看商圈消费结构和自身经营产品和服务的匹配程度，如果缺乏基本的匹配性，那么就必须谨慎考虑是否开店的问题。

比如北京西单商业街，不少商家认为西单地区缺乏高端百货店，所以往往以填补西单地区空白的判断进行高端百货店的开店选址，所以早期有西单赛特购物中心的失败，后期又有西单购物中心由中档百货巨资改造成高档百货后因经营不善又不得不改回去的惨痛教训。大家的困惑在于偌大的西单地区，这么庞大的消费规模，怎么能没有高档百货的市场呢？如果大家仔细研究一下西单地区的消费结构就会发现，西单地区的消费结构中包括北京本地年轻时尚的消费者、旅游消费者和北京本地中老年消费者，显然西单地区已经形成的消费结构中根本就没有高端百货的消费群，既然如此，又如何去填补市场空白呢？因为根本就没有这样的市场群也许依然有人提出疑问，不会这样吧那么多人中肯定有高端消费群，我的结论是虽然有高端人群光顾，但是他们的“高端”消费行为并不在这里发生。

4、商圈竞争市场状况

对前面的几个因素进行论证以后，基本上可以确定在某个商圈可不可以开店，如果结论是可以开店，那么下面的因素就成为具体选址的战术层面的细节问题。商圈竞争市场状况指商业企业拟选定的商圈范围内和自己定位相同、相似商家的开店、经营以及拟开店的状况。商圈竞争市场状况对于商家开店选址有直接的影响，如果对商圈竞争市场状况缺乏足够的信息把握能力，势必导致竞争成本的增加，甚至直接导致开店失败。不同业态的商家对竞争市场的关注程度是不同的，比如一定数量的百货商家的聚集实际上有利于共同繁荣商圈，所以对商圈竞争市场的关注更多在产品差异化和营销差异化上。超市卖场对商圈竞争市场状况的关注则更多在市场份额的可行性上，属于决策性的存亡问题。

5、拟选址周边商业环境

拟选址周边商业环境指商家拟选址周边已经形成的商业消费氛围。任何区域的商业环境都有其个性，比如北京南三环的木樨园属于典型的批发商业区域，批发商业的总体规模超过８０万平方米。消费市场中的木樨园商圈就属于档次低、价格便宜的商业区，主要是商家批发商品的地区，这直接决定了到木樨园消费的消费者的消费结构，中高端消费者通常是不会光顾的。既然如此，目标市场定位为中高端的商业企业就不能轻易进入这样的区域。

不少企业的矛盾在于有些商圈的商业环境和自身的经营存在一定的距离，但又似乎在逐渐改变。商家往往会有尝试的心理，认为既然市场里面缺乏这样的商业，是否意味着可以拾遗补缺？在这样的思维下进行开店决策显然是存在很大风险的，这也是绝大多数开店者传统的思维。